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救市第一枪来了!深圳、郑州、西安出手!

2020-2-14 23:27| 发布者: 南方头条| 查看: 27| 评论: 0

摘要: 猝不及防的武汉疫情对国内许多行业造成了巨大的影响,当然房地产也不例外。而房地产作为国民经济主要构成,似乎独受政策的“青睐”。一波利好来袭,多地驰援房企为了不让经济遭受更多冲击,多个地方政府出台了缓解房

猝不及防的武汉疫情对国内许多行业造成了巨大的影响,当然房地产也不例外。而房地产作为国民经济主要构成,似乎独受政策的“青睐”。

一波利好来袭,多地驰援房企

为了不让经济遭受更多冲击,多个地方政府出台了缓解房企经营困难的相关政策措施:

西安宣布降低房企拿地成本;

深圳市公积金中心推出四大举措加强住房公积金服务保障;

郑州宣布房地产开发建设工地在3月16日之后可申请开、复工;

江西省地产协会更是直接建议“适当放宽限购政策”。

在这些扶持政策中,力度最大的当属无锡。2月12日夜间,无锡市委办公室出台十七条提振房地产的措施,在疫情期间给予房企、建筑企业、房屋中介企业全方位支持,涉及信贷、税收、预售、工期等诸多方面,力度空前。

毕竟房地产是政府的亲儿子,犯了错打的最狠,受了委屈扶的最多。

疫情对房企的影响有多大?

先看一组数据:

克而瑞监测数据显示,春节假期累积疫情因素,全国88个重点城市春节假期成交量环比前一周出现断崖式下跌,降幅达93%,其中一线城市跌幅达99%。春节假期之后一周(1月31日—2月6日)88个城市成交面积同比暴跌95%。

截至2月2日,由于疫情共有11个省、32个市停止了线下销售,有5个省、5个市禁止举办大型营销活动,暂停线下销售的省市2019年销售规模占全国销售规模的50.98%。

房企关闭了售楼处,成交量的大跌使得房企首先面临着巨大的资金链压力。房子卖不掉,拿地的钱就还不了。

其次,房企要是主营住宅还好,毕竟刚需在那,如果遇到持有大量写字楼物业的房企,日子会更惨。受疫情影响,员工无法正常开工,作为企业主你会怎么想?有人说会推迟到以后,但做企业的都知道,写字楼可以推迟,利息推迟不了,迫于资金压力,很多人可能干脆不干了。所以,写字楼需求的减少会比住宅持续更久,写字楼空置率或进一步攀升。

再者,由于去年的负利率环境,房企纷纷加快发行海外债融资的步伐,而今明年则是房企偿债高峰期,再叠加疫情带来的资金压力,势必会给房企的利润带来致命一击。

疫情后楼市会回暖吗?

即使疫情对房企的影响如此之大,但关于这个问题,我的观点是会的,但回暖程度取决于疫情的发展及其影响深度。虽然此次肺炎疫情相比非典的负面影响更大,但房地产中长期的趋势不会改变。

有人说,你这不是打官腔吗?并不是,我的理由如下:

1、受疫情影响的房地产需求只会延后,不会消失。举个简单的例子,假如你家每个月都要下一次馆子,由于疫情连续2个月没去,那么等疫情结束后,你会一切照旧,没必要一次性把之前的都补上;那假如你家打算买车买房,这个月没买成,就会拖到以后再买。

消费行业的利益需要当场兑现,而房地产不需要。人们这个月没吃火锅,一般不会等到下个月特意去吃两次,所以消费行业的需求被真真切切的抹掉了,而房地产的需求只是延后而已,甚至届时还可能超预期。

2、港股内房股全线上涨。股市是经济的晴雨表,也是行业的温度计。截至14日收盘,多只内地房地产、物管公司股价全线上涨。当然,这其中有很多当地政府扶持的因素,但其更多的是市场反应疫情后房地产行业需求短期集中释放的预期。股市不就是反应预期的市场吗?

3、市场流动性短期相对宽松。为维护疫情防控特殊时期市场流动性的合理充裕,以支持实体经济,央行在2月初先后通过公开市场操作累计投放1.7万亿资金。房地产涉及的行业很多,因此对于房企资金信贷来说,这是一个利好。

不过上万亿下去,效果也有限。注入流动性的同时,也会收回流动性,它终究是短期刺激,对房地产回暖的影响也是短期的。

4、因城施策调控弹性加大。“稳房价、稳地价、稳预期“的长期调控目标不会变,但之前由于每个城市房地产基本面的不同,各地调控政策也各不相同。去库存压力大的城市下调房贷利率,降低入户门槛;上涨压力大的城市收紧房贷额度。


所以在疫情之后,在因城施策的大背景下,各地可能会根据疫情受影响程度实施“一城一策”,给予当地房地产市场不同程度的弹性政策支持。

5、销售淡季“稀释”疫情影响。历年来,一季度都是房地产销售淡季。根据过去5年的统计局数据,1-2月份地产销售、开工、竣工面积占比分别为8%、9%和14%,比例相对较低;龙头房企近5年单月销售情况来看,2月销售额占全年销售额比重平均值仅为4.8%。

如果疫情能在一季度内得到有效控制,那么疫情带来的负面影响则与淡季影响重合,可以有效“稀释”疫情给房地产带来的负面影响。广发证券发展研究中心调研资料也显示,房企普遍反馈说,如果疫情在2月内能得到控制,则当前的负面影响可以弥补。

总结:任何行业都是由需求支撑的,房地产也不例外,既然它的需求不会消失,只会延后,那么短期“小阳春”直至长期回暖都是大概率事件。

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