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各路资本围猎深圳城中村

2016-5-23 17:18| 发布者: 卫谭| 查看: 488| 评论: 0

摘要:   开发商积极“圈地”旧改、长租公寓井喷式发展   以前“种田”,现在“种房”,这句话可以说是深圳城中村旧改的真实写照。城中村旧改后创造的一个又一个暴富神话已经让人印象深刻。如今各种“改造”不断推进, ...

  开发商积极“圈地”旧改、长租公寓井喷式发展


  以前“种田”,现在“种房”,这句话可以说是深圳城中村旧改的真实写照。城中村旧改后创造的一个又一个暴富神话已经让人印象深刻。如今各种“改造”不断推进,各路资本也疯狂盯上这块大蛋糕。


  随着城市更新为代表的城市化进程加快,渔农、岗厦、大冲、水贝......一个又一个城中村已经、正在或将要消失在深圳地图上。


  以前“种田”,现在“种房”,这句话可以说是深圳城中村旧改的真实写照。城中村旧改后创造的一个又一个暴富神话已经让人印象深刻。不仅如此,城中村承载着不少深圳人的青春与梦想,但同时也是城市发展和社会管理需要面对的一个难题。正是这样,各种“改造”不断推进,各路资本也疯狂盯上这块大蛋糕。


  这边在“种房”


  那边房企在圈地


  深圳独有的房地产开发现象:公开招拍挂的土地少之又少,旧改成为开发商在深圳发展下去的主要出路。目前,深圳多数城中村已经被大型房地产开发商所“圈”。


  5月的一天,深圳罗湖区水贝村,高温下的空气白茫茫的。张小姐站在旧村大门前,往里面正在施工的工地不停张望。她是水贝村本地人,从小住在这,她告诉记者自己时常会回来看看旧改的进度。


  “当时开始谈判时,开发商给出稍高于市场价的每平方米40000元进行补偿,即使按照那个价格,每户人家都至少千万级别,但当时基本所有原村民都是要回迁房。”张小姐回忆说,“但正式开始拆迁到现在,还有很多栋旧楼没拆完,深圳房价如今跟几年前也不是一个级别,如果现在建好每平方米卖六七万不成问题,周边还都是珠宝产业集聚区。”


  如今,“种房”种出来的面貌是,每户村民所拥有的房产不是用“套”来计算,而是用“栋”来计量。城中村旧改的财富效应到底有多厉害?曾有报道指出,深圳岗厦村原住民中的亿万家族或有20多个,而个人资产过亿的或接近10个,这些都得益于城中村旧改。


  在尝试了填海造地后,深圳寄望于通过旧改向“内”要地。早在2014年深圳住宅用地90%以上都来自城市更新。据中原地产和美联物业统计数据,去年共成交土地面积约134万平方米,较上年减少约三成,远远不及旧改释放出近700万平方米的用地规模。这也造就了深圳独有的房地产开发现象:公开招拍挂的土地少之又少,旧改成为开发商在深圳发展下去的主要出路。近年来,深圳本地开发商通过城市更新项目拿地已经成为主流。继恒大、碧桂园、远洋等企业后,富力地产、阳光城也尝试加入到深圳的城市更新中。


  深圳市的城市更新要追溯到2004年,当时深圳市政府出台了《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》,在深圳全市启动了城中村改造工作。当时的出发点主要是为了解决市容市貌的问题,而不是从节约利用土地的角度来考虑,重点是改造特区内的城中村和特区外局部的城中村。由于新入市的旧改项目地段较好,加之拿地成本和时间成本不断攀升,各开发商纷纷将旧改项目当成“香饽饽”,建成利润率更高的高端住宅。


  在如今深圳高房价和高地价的背景下,城中村和旧住宅小区的价值更加突出,开发商的热情也前所未有的高涨起来。“跟一些本地朋友聚会聊天,才发现如今深圳很多城中村和旧住宅小区都有开发商进驻,但目前来看都是先占着圈地,太惊人了。”张小姐对记者说道。


  据记者调查,除了已经建成的项目以及市场熟知的南山白石洲、福田区岗厦村以及罗湖区蔡屋围,许多深圳城区里的城中村和旧住宅小区其实已经被各家房企争相“圈地”。包括由华润置地主导的罗湖区莲塘片区改造;招商地产也在去年传出争取罗湖区广场北片区的旧改,而该片区此前一直被认为是鸿隆控股与广州粤海旗下天河城集团的“囊中之物”;湖贝新村和布心村则由京基集团提出旧改意向;位于福田的上沙旧村被中洲集团收入囊中;南山区的南光村则由阳光华艺房地产公司提出旧改;位于罗湖区黄贝岭的华丽西村已经有国香地产进驻,而国香地产的背后则是恒大地产的身影,恒大也已经进驻南山大新村、向南村以及罗湖区碧波花园等城中村和旧住宅小区旧改项目。作为过去“旧改大户”的佳兆业,截至去年底至少持有深圳8个旧改项目,其中也包括南园新村的改造。


  从上述名单可以看出,深圳多数城中村已经被大型房地产开发商所“圈”。一位小型开发商的相关负责人对记者表示,面对城中村旧改这块大蛋糕,他们的确显得有些有心无力,很难从大型房企手上“抢到”项目,起码与村民谈判赔偿条件就没有大型房企开出的“诱人”。不过,各开发商争相抢“圈地”,并不代表最终“得手”,因为从深圳规土委旧改确认后,实际开发商还是有很大变数。旧改审批流程相对复杂,同时由于多方利益纠缠,旧改项目的时间周期存在各种不确定性,开发商甚至将面临半途退场的可能。


  旧房不拆?


  换个方式增值


  如今,城中村的增值模式就不仅在于旧改和租售小产权房,越来越多的资本看好深圳长租公寓市场。


  随着大量涌入的新增人口和房价的急剧上涨,使得2005年之后在深圳原关外迅速膨胀起来的小产权房,成为了容纳深圳市第二次大规模人口增长的“缓冲区”。与早期城中村建筑以租为主的形态不同的是,2004年之后出现了“亦租亦售”的形态,从而形成了外界所称的小产权房。


  如今,小产权房依旧存在于深圳的城中村,但城中村的增值模式不仅在于旧改和租售小产权房。


  此前,国务院常务会议确定培育和发展住房租赁市场的措施,其中关于“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”的表述引发各方热议。近年兴起的长租公寓行业中,公寓设计者倾向于把某栋楼整租下来,按照年轻人的口味重新设计装修再租出去,但在土地稀缺和租金高涨的压力下,城中村成为一个必然选择。去年年中,深圳长租公寓市场还在唱着“狼”来了,一年时间过去,深圳长租市场已经演绎成为江湖混战,各路资本更开始在城中村“圈地”。


  在福田区景田的新狮村,记者看到一座正在改造中、外观看起来非常高级的魔方公寓很快将亮相。记者向附近的中介询问,周围的城中村单间出租价格在每月1800元左右,但像魔方公寓这样的单间月租至少要3500元以上,收益可以成倍增长。


  去年12月,雷军投资的You+青年公寓在南山西丽平山村落地,You+公寓打出的广告标语是大家熟知的“来了就是深圳人”,给租客大打情感牌。链家集团旗下租房品牌自如公寓此前宣布独立,更成为长租公寓市场发展一个重要标志。面对长租公寓市场,除了万科、深业等大量全国性品牌的正式杀入,现在越来越多民间资本看好深圳长租公寓市场。


  由租房平台“合屋”联合长租公寓行业数十家品牌机构发起的“青年乐巢计划”此前在深圳启动,这也是由纯民营资本发起的一项计划,通过对深圳城中村等存量房进行柔性改造。合屋做过的一个统计显示,过去一年具备公司化运营、有品牌文化和服务理念的长租公寓品牌大概有30多家。而深圳有高达78.2%的年轻人处于租房状态,以此计算深圳的租房市场规模就达到1000亿元以上。


  现在,深圳长租公寓市场还出现创新产品。吾家SOHO社区首次在深圳的八卦岭片区亮相。与常规长租公寓不同的是,每间公寓都可以独立注册公司。


  不过,长租公寓的井喷式发展,也让一些业内人士看到了风险。有分析人士表示,长租公寓市场最终或许只有两个故事:一个是“小而美”的公寓运营者,他们用情怀和产品吸引到客户;另一种情况就是在资本的支持下获取更多的资产,赚资产管理运营的钱,创造金融、服务的增量价值。此外,长租公寓也跟楼市走向密切相关,特别是目前深圳楼市和租房市场都出现一定的降温现象,值得引起关注。


  而在“合屋”创始人罗凤鸣看来,相关措施为租赁企业参与城中村改造提供了制度保障。一方面通过改造,可以改善城中村的居住环境,提供安全舒适的租赁房源。另一方面,有利于进一步完善和壮大住房租赁市场的规模,盘活深圳存量房市场。不过,未来两至三年之内长租公寓市场洗牌大战在所难免,目前的发展处于一种无序无标准的状态,要想规范化长远发展,行业必须有标准。


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