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最新表态来了!房地产税试点城市有哪些?或将2022年初见分晓

2021-12-19 10:46| 发布者: 今日网| 查看: 2490| 评论: 0

摘要: 摘要:希望对杆友更好理解房地产税有用(欢迎关注杠杆游戏)撰文|张银银&编辑|欣欣然 房地产税牵动人心。 自10月23日,立法机关授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作以来,各界讨论很多,有些接近可能的试

摘要:希望对杆友更好理解房地产税有用(欢迎关注杠杆游戏)

撰文|张银银&编辑|欣欣然

房地产税牵动人心。

自10月23日,立法机关授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作以来,各界讨论很多,有些接近可能的试点方案,不免也有些谬误。

到底怎么试点,官方最权威的阐释终于看到了。

日前,中国人大网披露了财政部长就授权房地产税试点的说明、就此审议结果的报告。

就上述2份权威内容,以及结合之前授权试点的决定,杠杆游戏逐字逐句做个解剖,希望对杆友更好理解房地产税有用。

1、财政部长做的说明透露4点信息

第一,房地产税试点和10年前的房产税试点,一脉相承。财政部长在说明中阐释了2011年上海、重庆的房产税改革试点,接着谈到2013年“加快房地产税立法并适时推进改革”的要求,以及这些年的进度。

说明表示,“取得阶段性成果”——这个杠杆游戏不多阐释,但房产信息的全国登记、联网,基本的基础有了,这是肯定的。

第二,先深化试点,再立法,注意“深化”二字。说明认为,由于房地产市场全国差异很大,实际情况十分复杂,房地产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进。

这个说法,杠杆游戏很赞同。

然后接着就是在总结上海市、重庆市个人住房房产税改革试点经验的基础上,结合新形势新情况,进一步深化房地产税改革试点。

图表来源|杨红旭(特此感谢)

注意,说明强调“深化”——我的理解至少包括扩大多个城市,不是再增加1、2个,而是多个。

同时,要积累全国统一立法经验,试点东中西城市都该有,甚至小一点的城市也不排除试点,当然这个很慎重。

第三,试点征税不会太猛。说明说得很清楚:

强化房地产调控需求侧管理,稳定市场预期,也为今后全国统一立法积累经验、创造条件。

如何稳定预期,如果一下子收很多税,大家就要批量抛售了。

“草案的主要内容”部分也说,首先农村宅基地及其上住宅不纳入试点征税范围,其次非居住用房地产继续按以前法规,不会因为试点而扩大。

再次,试点地区制定具体实施细则,构建科学可行的征管模式和程序——都是不猛的意思。

第四,试点大原则:积极的城市、稳妥的城市,立法出来至少要5年。说明表示:

按照积极稳妥的原则,统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区……

这个意思就是,积极的城市,且这个地方房地产稳定,不容易大起大落的,纳入试点,此乃大原则。

然后考虑深化试点和统一立法,促进房地产市场平稳健康发展等情况——这就是杠杆游戏上文说的,要深化,要考虑未来试点,东中西应都要考虑试点城市,且试点城市尽量能促进楼市平稳、健康。

在《房地产税和穷人没关系?》(2021年10月25日)一文中,我根据媒体报道做了梳理:

首先,2011年即开始房产税试点的上海、重庆,杠杆游戏认为,基本不会有悬念,升级试点。

其次,市场较热、经济较发达的东部,概率较大。《经济观察报》就预测,比如济南、南京、上海、杭州、广州、深圳等地。同时北方和南方、东部和西部应该也会有所体现。

再次,《经济观察报》还认为,土地出让金收入比较高的城市,比如苏州、杭州、上海等地,看看税收和土地金之间的平衡效果。

同时,该报还报道,2021年5月,财政部、国税总局、住建部等主管部门在北京召开房地产税座谈会,上海、重庆、深圳、杭州、苏州、济南共6个城市相关负责人均有参加。

然后,中信证券认为,上海、重庆、深圳、海南或许首批试点。

最后,共同富裕实验的地方,应该也会试点。征税本身就有调节收入,再分配的意义,所以共同富裕这一点,可能也会考虑。那么浙江全省,还是杭州,或者浙江其他地级市?

试点为5年,说明说了需要继续授权的,可以提出相关意见,由全国人大常委会决定。也就说立法出来,最早是5年后,甚至或许更久。

2、审议结果报告明确了3点

第一,房地产税和调控就是有关系。在引导住房合理消费、房地产平稳健康上,有共识。审议结果报告明确说:

普遍认为,为引导住房合理消费和土地资源节约集约利用,促进房地产市场平稳健康发展,以积极稳妥的方式推进房地产税立法与改革,是必要的……

这句话的意思是,尽管外界很多分析认为房地产税和调控没关系,但其实就是有关系。合理消费、平稳健康,上述措辞不用杠杆游戏解释,大家都明白寄托的深意。

至于有没有用,单靠房地产税肯定不够,调控长效机制是个组合拳。

同时,房地产税也是扩大地方税源的试点开篇,对中央也好、地方也罢,一举多得。

第二,试点地区怎么收税,上头不定税制,自己探索。审议结果报告明确说:

房地产税的计税依据、适用税率、减除标准等税制要素,建议逐步研究探索、及时调整完善,形成成熟经验后再在法律中统一规定,授权决定可不对相关内容作出规定……

注意,审议结果报告说,建议采纳这一意见,删除决定草案第二条、第三条——言下之意,最开始财政部提交的方案,想定税制?杠杆游戏不多说。

显然,任何一个地方为了市场平稳健康,不会动辄收很多的,减免必须的,这一点杠杆游戏和很多朋友都反复说。

就像审议中,有的说:

如何处理好房地产存量和增量的关系,如何针对实践中居住用房地产的复杂情况进行分类处理、稳妥推进等问题提出了意见。同时,还对试点征收房地产税的一些具体制度安排提出了建议。

积极稳妥推进房地产税改革试点工作,充分考虑实践中各种复杂情况和可能出现的社会影响,充分考虑各类人员的基本住房需求和税收负担能力,认真研究论证,积极做好宣传引导……

第三,深化试点何时开始?审议结果报告说,草案规定授权期限为五年,但何时起算不清楚,建议明确。建议将相关规定修改为:本决定授权的试点期限为五年,自国务院试点办法印发之日起算。

图表来源|粤开证券(特此感谢)

哪天开始试点呢?杠杆游戏认为2022年两会前后,或许会逐步出来。

我们拭目以待。

3、关于试点的几个补充看法

上文杠杆游戏根据财政部长就授权房地产税试点的说明、就此审议结果的报告,做了7点判断。我补充几个看法,其实也都是之前写过的。

第一,房地产税肯定鼓励大家结婚、组建家庭、少离婚,多生孩子。从个人所得税的改革上就能体现出,要还房贷、赡养父母、供养孩子,这些是可以减免的。

房地产税未来的趋势,肯定也是鼓励大家结婚、组建家庭的。一家人可以减免的面积或者套数,肯定是更高的。

图表来源|西部证券(特此感谢)

同时,如果要供养的孩子较多,减免肯定也会更多,普通人基本就不需要交了。

总的来说,杠杆游戏认为,房地产税希望维护传统婚姻观念,鼓励多生孩子。

第二,房地产税影响房价、房租?这个问题很复杂,一个东西有相关性,但未必因果。比如房价和调控政策、货币政策、利率、供地量、其他宏观背景等,都有关系。

图表来源|华西证券(特此感谢)

同样房租也要看地方,比如需求大的地方、经济好地方,或者反过来,这个影响和转嫁都是不一定的。

不仅如此,房地产税怎么试点?税率、税基、减免……或许对房价、房租也都有不同影响。

总的来说,考虑到我国铁了心要转型,人口结构的现状,杠杆游戏觉得,如果不是全人类狂放水,房价、房租报复性上涨应该不会发生。

第三,房地产税表面和穷人没关系,但和质量较好的中产有关系?上文杠杆游戏解释了会有减免,且地方灵活性操作权较大,很多杆友可能还是没有深刻理解,房地产税为什么表面和穷人关系不会太大(当然也不小,任何征收都关系每个人,关系很多社会运行的成本)。

回溯一下,同样是直接税,过去收农业税,除了极端贫困对象、特殊群体,当时都要交。

房地产税就算全面铺开了,我敢说,对于穷人也是减免的,就算交了那么一点,也是很少的,象征性。

比较麻烦的是人均上百平米或者家里3、4套以上房子的人,这部分群体算不上富豪,可又比一般中产家庭资产多。

图表来源|粤开证券(特此感谢)

为何会有这个变化?从农业税到房地产税的“升级”,这就是一个社会经济形态、结构的升级过程。农业社会工商业少、被抑制,农业税是极为重要的税收,所以不能随便减免。

反过来,工商业社会,各类税收极为丰富,但是房子修了这么多,大家居住条件得到极大改善,难道不向你征收点税?地方也缺钱,炒地皮总有个头,长期需要有更多税源啊。

因此,房地产税这个税早晚会收,同时,又不至于到家家户户都收,或收很多的地步。

第四,富人从来都有减免或者避税办法。一方面,房地产税总体是地方拿的税,区域之间永远是有竞争的,招商引资是永恒的。

可以为地方经济做贡献、解决就业,或者某些方面做出极大贡献的人,哪个地方不抢?

因此,真正的富人(包括某些领域上的厉害),房地产税部分也会得到减免。比如特殊人才、优秀企业家等,各地为了吸引人、留住人、奖励人,可能就会有些减免政策。

图表来源|西部证券(特此感谢)

此外,我国税制越来越完善,同步的和很多发达国家一样,个人在合理规避税收上也会有越来越多的筹划。

不管合法的还是不合法的规避,越是富人越有这方面的办法。

这一点,大家应该都明白。

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